Las terrazas de bares y comercios situadas en zonas comunitarias son una fuente inagotable de conflictos. Parece una cuestión sencilla, pero en la práctica implica más matices de los que muchos imaginan.
La reciente Sentencia 42/2026, de 20 de enero de 2026, introduce luz en un escenario en el que, hasta ahora, abundaban las dudas.
Un criterio claro: comunidad, propietario e inquilino no caminan por separado
El Supremo establece que, si la terraza ocupa un área común, la comunidad puede demandar tanto al propietario del local como al arrendatario que gestiona el negocio.
¿La razón? Es el inquilino quien, en la mayoría de los casos, coloca físicamente las mesas, sillas y demás elementos. Y si es él quien los ha instalado, también es quien puede retirarlos.
Por tanto, la responsabilidad se extiende a ambos:
- El propietario, por su posición frente a la comunidad.
- El arrendatario, por ser el ocupante real del espacio.
Tener licencia municipal no equivale a tener permiso comunitario
Uno de los malentendidos más frecuentes es pensar que la autorización municipal para instalar una terraza basta para legitimar su presencia. Y por ello, la sentencia aclara algo esencial: el Ayuntamiento regula el uso del espacio público, no el de los elementos privados de una finca.
Esto significa que existen dos permisos distintos, que no se sustituyen entre sí:
- La licencia municipal. Regula cuestiones como horario, superficie autorizada o ubicación exacta en vía pública.
- El consentimiento de la comunidad. Implica permitir o no la ocupación de una parte del edificio que pertenece a todos los propietarios.
Así, un negocio puede cumplir todas las exigencias municipales y, aun así, no tener derecho a instalar su terraza en una zona comunitaria si la comunidad no lo autoriza o decide revocar su permiso.
¿Qué debería hacer cada parte?
- Si eres comunidad de propietarios:
- Asegura que el acuerdo esté bien redactado y recogido en acta.
- Comunícalo de forma fehaciente al propietario y al arrendatario.
- Si la terraza no se retira, dirige la demanda contra ambos, para garantizar que la sentencia pueda ejecutarse sin obstáculos.
- Si eres propietario del local:
- Reacciona rápido ante un acuerdo que te perjudique.
- Consulta si procede impugnarlo dentro del plazo legal.
- No supongas que el inquilino defenderá tu posición: normalmente, no puede.
- Si eres arrendatario y gestionas el negocio:
- No te ampares en que “siempre se hizo así”.
- Atiende cualquier requerimiento de la comunidad: ignorarlo puede llevarte a una condena directa.
- Continuar ocupando un elemento común tras ser advertido empeora tu posición en un eventual juicio.
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