La consulta V0648/2026 analiza un supuesto frecuente en la práctica: la venta de una vivienda habitual que, al mismo tiempo, ha estado parcialmente afecta a una actividad económica (por ejemplo, despacho profesional en casa). La cuestión clave es si la exención por reinversión puede aplicarse sobre toda la ganancia patrimonial generada.
La DGT es clara: la exención solo resulta aplicable sobre la parte de la ganancia correspondiente al uso como vivienda habitual, quedando excluida la parte proporcional vinculada a la actividad económica. Esto implica que el contribuyente debe realizar un prorrateo de la ganancia, distinguiendo entre:
- Superficie (o porcentaje) destinada a vivienda habitual, que puede beneficiarse de la exención si se reinvierte en una nueva vivienda en los términos previstos por la normativa.
- Superficie afecta a la actividad económica, cuya ganancia patrimonial tributa íntegramente, sin derecho a exención.
Este criterio se alinea con la lógica general del IRPF: los beneficios fiscales asociados a la vivienda habitual no pueden extenderse a aquellos espacios que han tenido un uso económico, dado que ya han podido generar ventajas fiscales (como la deducción de gastos o amortizaciones).
En la práctica, este pronunciamiento obliga a prestar especial atención a la correcta delimitación del uso del inmueble durante su titularidad. No basta con considerar el inmueble como “vivienda habitual” en términos generales; será necesario acreditar qué parte se ha utilizado efectivamente con fines privados y cuál ha estado afecta a la actividad.
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